Συχνές Ερωτήσεις

Ο τελικός υπεύθυνος είναι πάντα ο αγοραστής/ ιδιοκτήτης.

Ανεξάρτητα της χρήσης, κενό ή μη, η αναλογία της χρέωσης θα πρέπει να πληρωθεί αφού το κτίριο θα πρέπει να συντηρείται.

Εκτός και εάν προβλέπεται απο τον κανονισμό της πολυκατοικίας έκπτωση στα κλειστά διαμερίσματα.

Η συνδρομή των κοινοχρήστων καθορίζεται βάση των κοινόχρηστων εξόδων ( Ηλεκτρισμό, Συντήρηση ανελκυστήρα, καθαρισμό) 

Το ποσό των κοινοχρήστων καθορίζεται βάση των τετραγωνικών μέτρων ανά διαμέρισμα όπως προβλέπεται από τη νομοθεσία.

Η εταιρεία μας μέσα από τη σειρά διαδικασιών που ακολουθεί βάση νομοθεσίας δεσμεύει όλους τους ιδιοκτήτες να πληρώνουν τη συνδρομή των κοινοχρήστων που έχουν συμφωνηθεί στη Γενική Συνέλευση που οργάνωσε η εταιρεία μας.

Σε περίπτωση που οποιοσδήποτε δεν πληρώνει, έχουμε όλα τα απαραίτητα έντυπα και πρακτικά για να κινηθούμε νομικά εναντίον του με ποσοστό 100% επιτυχία.

 Όλοι οι χώροι που δεν αναφέρονται στον τίτλο ιδιοκτησίας του κάθε διαμερίσματος οι οποίοι είναι Είσοδος πολυκατοικίας, κήπος, ανελκυστήρας, οροφή.

1) Ως Διαχειριστής Οικοδομής τι χρειάζεται να προσκομίσω στην εταιρία σας για την μηχανογράφηση και διαχείριση των κοινοχρήστων μας;

- Εάν η οικοδομή σας έχει κεντρική θέρμανση χωρίς ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές, χρειάζονται τα τετραγωνικά μέτρα και τα ονόματα του κάθε διαμερίσματος. Στην περίπτωση που υπάρχουν ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές χρειάζεται επιπλέον και η μελέτη κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης την οποία θα πάρετε από τον εργολάβο της οικοδομής σας.

 

2) Ποια είναι η ορθή κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών;

- Εάν η οικοδομή έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε ότι αναφέρεται στον κανονισμό. Εάν όχι, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες (πετρέλαιο, καθαρίστρια, ανελκυστήρας, ΔΕΗ, ΕΥΑΘ, κτλ) κατανέμονται σύμφωνα με τα τετραγωνικά μέτρα του κάθε διαμερίσματος. Παρ' όλα αυτά ο νόμος αυτός μπορεί να παραβλεφθεί στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της οικοδομής.

 

3) Τα κλειστά διαμερίσματα συμμετέχουν στις κοινόχρηστες δαπάνες;

- Εάν η οικοδομή έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε ότι αναφέρεται στον κανονισμό. Εάν όχι, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 είναι αδιάφορο αν γίνεται χρήση του διαμερίσματος. Αυτό σημαίνει ότι κάθε διαμέρισμα είναι υποχρεωμένο να πληρώνει ποσοστό 100% (και στη θέρμανση) ανεξάρτητα αν κατοικείται ή αν είναι επιπλωμένο. Παρ' όλα αυτά ο νόμος αυτός μπορεί να παραβλεφθεί στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της οικοδομής.

 

4) Ένα διαμέρισμα που βρίσκεται στον πρώτο όροφο και δεν χρησιμοποιεί τον ανελκυστήρα μπορεί να μην συμμετέχει στην αντίστοιχη δαπάνη;

- Όχι η συμμετοχή είναι υποχρεωτική.

 

5) Έχει το δικαίωμα ένα διαμέρισμα να προσθέσει παραπάνω σώματα;

- Όχι, κάτι τέτοιο απαγορεύεται από το νόμο και αν έχει γίνει τότε το διαμέρισμα οφείλει να αναλάβει την κατασκευή νέας μελέτης θέρμανσης καθώς η παλιά πλέον δεν θα είναι ορθή.

 

6) Γίνεται μια οικοδομή να μην συντηρεί τον ανελκυστήρα της κάθε μήνα;

- Όχι, γιατί σύμφωνα με σχέδιο νόμου που έχει ετοιμάσει το Υπουργείο Aνάπτυξης προβλέπονται εξουθενωτικά πρόστιμα μέχρι 20.000 ευρώ στους διαχειριστές πολυκατοικιών που δεν φροντίζουν για τη σωστή εγκατάσταση, συντήρηση και λειτουργία των ανελκυστήρων. Όπως προβλέπουν διατάξεις του νομοσχεδίου, που έχει αποσταλεί στους νομάρχες για διαβούλευση, επιβάλλεται πρόστιμο 20.000 ευρώ για μη υποβολή από τον ιδιοκτήτη ή διαχειριστή ή νόμιμο εκπρόσωπό τους της αίτησης καταχώρισης στην αρμόδια Διεύθυνση Aνάπτυξης της οικείας Nομαρχιακής Aυτοδιοίκησης για το μητρώο των ανελκυστήρων, μαζί με τον τεχνικό φάκελο με τα νόμιμα δικαιολογητικά», καθώς και για «την περίπτωση διαπίστωσης κατά την καταχώριση, παραβάσεων ή παρεκκλίσεων από τα όσα προβλέπει η νομοθεσία».Σύμφωνα με υπολογισμούς τα ασανσέρ υπολογίζονται σε περίπου 400.000 σε όλη την Eλλάδα.

 

7) Αν ένας ιδιοκτήτης αρνείται να πληρώσει μια έκτατη δαπάνη (π.χ. βάψιμο οικοδομής) τι γίνεται σε αυτήν την περίπτωση;

- Εάν η οικοδομή έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε ότι αναφέρεται στον κανονισμό. Εάν όχι, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 για οποιαδήποτε εργασία / δαπάνη θα πρέπει να υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών. Εάν έστω και ένας διαφωνεί η εργασία δεν μπορεί να γίνει.

1. Να διαθέτει επαρκή αερισμό (φυσικό ή τεχνητό)
2. Να διατηρείται ο χώρος του καθαρός
3. Να υπάρχει εύκολη πρόσβαση σε αυτόν και να μην χρησιμοποιείται για την αποθήκευση αντικειμένων και κυρίως εύφλεκτων υλικών.
4. Να είναι μονίμως εφοδιασμένος με τους κατάλληλους πυροσβεστήρες, σύμφωνα με τις υποδείξεις της Πυροσβεστικής Υπηρεσίας.

Θέρμανση:

Το μεγαλύτερο κεφάλαιο στον τρόπο υπολογισμού των κοινοχρήστων δαπανών. Γι΄ αυτό θα θέλαμε να σας δείξουμε τον τρόπο για τον υπολογισμό της αυτόνομης θέρμανσης ώστε να μπορείτε να επαληθεύσετε ανά πάσα στιγμή και ώρα το κατά πόσο έγκυρο και σωστό είναι το ποσό που δαπανάτε για την θέρμανση. Σας δίνουμε τον τύπο για τον υπολογισμό της θέρμανσης καθώς και ένα ολοκληρωμένο παράδειγμα για τον τρόπο υπολογισμού της θέρμανσης.

ΤΥΠΟΣ: Πi={EiFi+[(EixΩi)/ΣEiΩi]x(1-ΣEiFi), x το συνολικό ποσό πετρελαίου που κάηκε την περίοδο που πήραμε μετρήσεις.

Όπου Ei= χιλιοστά θέρμανσης

Όπου Ωi=ώρες του κάθε διαμερίσματος

Όπου (1-ΣEifi)=σταθερά

Σημείωση: το Ei και το Fi θα μας δίνονται από τον πίνακα κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης τον οποίο θα πρέπει να έχετε στην διάθεση σας για τον υπολογισμό της θέρμανσης. Ακολουθεί αναλυτικά το παράδειγμα μας: Για το συγκεκριμένο παράδειγμα έχουμε ως δεδομένο ότι το ποσό του πετρελαίου που έχει καεί για την οικοδομή είναι 1000,00 ευρώ.

ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΑΤΑΝΟΜΗΣ ΔΑΠΑΝΩΝ ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ ΘΕΡΜΑΝΣΗΣ

 

Αρχικά πολλαπλασιάζουμε τις ώρες του κάθε διαμερίσματος Ωi με το Ei. Στην συνέχεια κάνουμε σύνολο τα γινόμενα που έχουμε βρεί.

Ei x Ωi (χιλιοστά Χ ώρες)

Α-1 = 0,12530*15=1,8795

Α-2 = 0,12480*21=2,6208

Β-1 = 0,12530*18=2,2554

Β-2 = 0,12480*05=0,6240

Γ-1 = 0,12520*12=1,5024

Γ-2 = 0,12470*14=1,7458

Δ-1 = 0,12520*00=0,0000

Δ-2 = 0,12470*18=2,2446

Σύνολο γινομένων: 12,8725 (ΣΕi Ωi)

Κάνουμε τώρα την διαίρεση (Εi * Ωi) / ΣΕi Ωi

1,8795/12.8725=0.14600893377

2,6208/12,8725=0,20359681491

2,2554/12,8725=0,17521075052

0,6240/12,8725=0,04847543212

1,5024/12,8725=0,11671392503

1,7458/12,8725=0,13562245096

0,0000/12,8725=0,00000000000

2,2446/12,8725=0,17437172266

Υπολογίζουμε την σταθερά:

Βγάζουμε το σύνολο των γινομένων EiFi όλων των διαμερισμάτων το οποίο μας δίνεται από τον πίνακα κατανομής δαπανών θέρμανσης και είναι ίσο με το 0,30000

Άρα η σταθερά μας είναι : (1-ΣEiFi)=1-0,3000=0,70

Το αποτέλεσμα της διαίρεσης από το προηγούμενο βήμα το πολλαπλασιάζουμε με την σταθερά μας (1-ΣEiFi)

(EixΩi)/ΣEiΩi]x(1-ΣEiFi)

A-1=0,14600893377*0,70=0,10220625363

Α-2=0,20359681491*0,70=0,14251777043 Β1=0,17521075052*0,70=0,12264752536 Β2=0,04847543212*0,70=0,03393280284 Γ1=0,11671392503*0,70=0,08169974752 Γ2=0,13562245096*0,70=0,09493571567 Δ1=0,00000000000*0,70=0,00000000000 Δ2=0,17437172266*0,70=0,12206020586

Το αποτέλεσμα από το προηγούμενο βήμα το προσθέτουμε με το (EiFi)

EiFi+[(EixΩi)/ΣEiΩi]x(1-ΣEiFi)

Α-1 : 0,03130+0,10220625363=0,13350625363

Α-2 : 0,03120+0,14251777043=0,17371777043

Β-1 : 0,04390+0,12264752536=0,16654752536

Β-2 : 0,04370+0,03393280284=0,07763280284

Γ-1 : 0,04380+0,08169974752=0,12549974752

Γ-2 : 0,04360+0,09493571567=0,13853571567

Δ-1 : 0,03130+0,00000000000=0,03130000000

Δ-2 : 0,03120+0,12206020586=0,15326020586

Τέλος το αποτέλεσμα του προηγούμενου βήματος το πολλαπλασιάζουμε με το συνολικό ποσό πετρελαίου. Αυτό που βρίσκουμε είναι το ποσό που αντιστοιχεί στο κάθε διαμέρισμα. Εφαρμόζεται ο τύπος για κάθε διαμέρισμα ξεχώριστα.

Α-1 : 0,13350625363χ1000,00=133,50625363

Α-2 : 0,17371777043χ1000,00=173,71777043

Β-1 : 0,16654752536χ1000,00=166,54752536

Β-2 : 0,07763280284χ1000,00= 77,63280284

Γ-1 : 0,12549974752χ1000,00=125,49974752

Γ-2 : 0,13853571567χ1000,00=138,53571567

Δ-1 : 0,0313000000χ1000,00= 31,300000000

Δ-2 : 0,1536020586χ1000,00= 15326020586

Τα αντίστοιχα ποσά που πληρώνεται σύμφωνα και με την στρογγυλοποίηση είναι:

Α-1 : 133,51

Α-2 : 173,72

Β-1 : 166,55

Β-2 : 77,63

Γ-1 : 125,50

Γ-2 : 138,54

Δ-1 : 31,3

Δ-2 : 153,26

Σε πολλές πολυκατοικίες υπάρχουν ιδιοκτήτες που διατηρούν διαμερίσματα οποία είναι κλειστά. Με την δικαιολογία αυτή δεν θέλουν να συμμετέχουν στις κοινόχρηστες δαπάνες.

Στον κανονισμό της πολυκατοικίας μερικές φορές υπάρχει αναφορά για πιθανό ποσοστό μείωσης του ποσοστού συμμετοχής σε περίπτωση κλειστού διαμερίσματος (με την προϋπόθεση ότι τηρεί όλους τους όρους και έχει γίνει αναγγελία από τον ιδιοκτήτη προς το διαχειριστή ).

Σε περίπτωση που δεν αναφέρετε κάτι τέτοιο στον κανονισμό θα πρέπει το θέμα να τεθεί στην γενική συνέλευση και να αποφασίσει αν θα δεχθεί κάποιο ποσοστό μείωσης των κοινοχρήστων δαπανών.

Για την θέρμανση το ποσοστό μείωσης θα βγει από την μελέτη της θέρμανσης εφόσον έχουν κλειστεί τα σώματα.

Στη συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων οι μισθωτές αναλαμβάνουν δια των σχετικών μισθωτηρίων, όπως πέραν του εκάστοτε μισθώματος, καταβάλλουν μεταξύ άλλων και τη συμμετοχή του ακινήτου που διαμένουν στις κοινόχρηστες δαπάνες.

Η εν λόγω καταβολή είναι υποχρεωτική έναντι του εκμισθωτή σας, υπό την έννοια ότι ο τελευταίος έχει δικαίωμα αφενός να του αποδοθούν αυτές σε περίπτωση που τις κατέβαλε για χρονικό διάστημα που διαμένατε στο μίσθιο, κι αφετέρου να σας εξώσει για το λόγο αυτό, καθόσον η παράλειψή σας να καταβάλλετε κοινόχρηστα, συνιστά συνήθως παράβαση του μισθωτηρίου συμφωνητικού.

Να κάνετε καλή χρήση του μισθίου και να το διατηρείτε σε καλή κατάσταση.

Σε αντίθετη περίπτωση ο εκμισθωτής έχει συνήθως τη δυνατότητα αφενός να αξιώσει την επαναφορά των πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση με δαπάνες σας, κι αφετέρου να σας εξώσει για παράβαση του συμφωνητικού μίσθωσης.

Ακόμα και στις πολυκατοικίες με αυτονομία θέρμανσης, ένα μέρος του πετρελαίου κατανέμεται όχι λαμβάνοντας υπ΄ όψιν την κατανάλωση και τα χιλιοστά θέρμανσης, όπως φαίνεται από τον παραπάνω τύπο, αλλά αποκλειστικά ανάλογα με τα χιλιοστά θέρμανσης κάθε διαμερίσματος. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ένα διαμέρισμα θα χρεωθεί με ένα (μικρό) μέρος του πετρελαίου πού καταναλώθηκε ακόμα και αν δεν έχει χρησιμοποιήσει καθόλου την θέρμανση του. Αυτό συμβαίνει για δύο λόγους:

Πρώτον το σύστημα θέρμανσης μιας πολυκατοικίας έχει βελτιστοποιηθεί για την θέρμανση χώρων συγκεκριμένου όγκου. Αν χρησιμοποιείται για μικρότερους χώρους δεν λειτουργεί με τους βέλτιστους όρους και άρα υπάρχει σπατάλη καυσίμου.

Δεύτερο και σημαντικότερο: Ένας χώρος πού δεν θερμαίνεται λειτουργεί σαν μια ψυχρή μάζα πού απορροφά θερμότητα από τις γειτονικές ιδιοκτησίες με αποτέλεσμα αυτές να χρειάζονται περισσότερο καύσιμο για να θερμανθούν.

Συνήθως ο μηχανικός που σχεδιάζει την πολυκατοικία, φτιάχνει και τον πίνακα "Οριζόντιας Ιδιοκτησίας" του ακινήτου.

Ο πίνακας αυτός περιέχει τα στοιχεία κάθε διαιρεμένης ιδιοκτησίας του ακινήτου, όπως εμβαδόν, όγκος, αναλογούντες κοινόχρηστοι χώροι, ποσοστό επί του οικοπέδου κ.α. Στον ίδιο πίνακα καθορίζεται και η συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας στις κοινές δαπάνες του κτιρίου.

Ο πίνακας αυτός είναι μέρος του συμβολαίου πού υπογράφεται από τον αγοραστή κατά την αγορά της ιδιοκτησίας και δεν μπορεί να μεταβληθεί παρά μόνο με συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και με νέα συμβολαιογραφική πράξη.

Κανονισμός πολυκατοικίας είναι το κείμενο που ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και γενικά την λειτουργία της πολυκατοικίας.

Το κείμενο αυτό είναι μέρος του συμβολαίου που ο κάθε ιδιοκτήτης υπογράφει κατά την αγορά κάθε ιδιοκτησίας.

Με την υπογραφή λοιπόν του συμβολαίου, κάθε ιδιοκτήτης αποδέχεται τον κανονισμό της πολυκατοικίας και δεσμεύεται για την εφαρμογή του. Ακόμα κάθε ιδιοκτήτης υποχρεούται σε περίπτωση ενοικίασης της ιδιοκτησίας του σε τρίτο, να δεσμεύει με το συμφωνητικό μισθώσεως τον ενοικιαστή στην τήρηση του κανονισμού.

Έχουν σημειωθεί αρκετές περιπτώσεις κατά τις οποίες ο τρόπος ο οποίος υπολογίζονται τα κοινόχρηστα και επιμερίζονται στους συνιδιοκτήτες είναι λανθασμένος. Εδώ περιγράφεται ο τρόπος με τον οποίο μπορεί να αντιμετωπισθεί μια τέτοια κατάσταση και να αποφευχθούν οι τυχόν παρεξηγήσεις.

Κάθε διαμέρισμα έχει βάσει της σύστασης κάποιο ποσοστό τοις χιλίοις συμμετοχή εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο επί του οποίου κείται η πολυκατοικία, και κάποιο ποσοστό συμμετοχής τοις χιλίοις στις δαπάνες κοινοχρήστων. Πλην όμως πολλές φορές παρατηρείται το εξής φαινόμενο: ενώ σε κάθε διαμέρισμα επιμερίζεται κάποιο ποσοστό τοις χιλίοις για συμμετοχή π.χ. στις κοινόχρηστες δαπάνες, το άθροισμα των χιλιοστών του συνόλου των διαμερισμάτων τυγχάνει να είναι μικρότερο ή μεγαλύτερο από 1.000! Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να λάβει χώρα τροποποίηση της συστάσεως (δια συμβολαιογραφικού εγγράφου) ώστε να λάβει χώρα ο σωστός υπολογισμός κι ακολούθως επιμερισμός. Σημειωτέον ότι για την εν λόγω τροποποίηση θα πρέπει να προηγηθεί απόφαση γενικής συνέλευσης (συνήθως απαιτείται πλήρης απαρτία και ομόφωνη απόφαση ή τουλάχιστον αυξημένη απαρτία και πλειοψηφία). Πάντως προ οιασδήποτε εκ των ως άνω ενεργειών, καλό θα ήταν να ανατίθεται σε κάποιον δικηγόρο να ελέγξει στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο εάν όντως δεν έχει λάβει χώρα τροποποίηση προς το ορθό της σύστασης, καθόσον πολλές φορές, κυρίως όταν την ανέγερση πολυκατοικίας έχουν αναλάβει εργοληπτικές εταιρείες επί αντιπαροχής, οι τελευταίες έχουν δικαίωμα μονομερούς τροποποιήσεως της σύστασης, με αποτέλεσμα οι λοιποί συνιδιοκτήτες να μην έχουν λάβει γνώση αυτής.

Πρέπει να προσδιορίσεις σε ποιόν ανήκει το μέρος της εγκατάστασης που έχει δημιουργήσει το πρόβλημα (υδρορροή), διαβάζοντας τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Αν ο κανονισμός καθορίζει ότι όλο το σύστημα αποχέτευσης ή απορροής όμβριων είναι κοινόκτητο, τότε την επισκευή και ότι άλλο σχετικό πρέπει να πληρώσει η πολυκατοικία.

Διαφορετικά, αν δηλαδή καθορίζεται ότι δεν είναι κοινόκτητο, τότε υπόχρεος για να πληρώσει είναι ο ιδιοκτήτης της ιδιοκτησίας την οποία αυτή η υδρορροή εξυπηρετεί. Αν δεν υπάρχει σχετική αναφορά στον κανονισμό (ή δεν υπάρχει κανονισμός) τότε, κατά την γνώμη μου, πρέπει να θεωρήσετε ότι:

• Αν το πρόβλημα δημιουργήθηκε σε τμήμα της υδρορροής που εξυπηρετεί περισσότερες από μία ιδιοκτησίες η δαπάνη πρέπει να θεωρηθεί δαπάνη κοινοχρήστων.
• Αν όμως το πρόβλημα είναι σε τμήμα που εξυπηρετεί μία μόνο ιδιοκτησία, τότε η επισκευή και ότι άλλα έξοδα προκύψουν πρέπει να βαρύνει την εξυπηρετούμενη ιδιοκτησία.

Είναι συχνό φαινόμενο λόγω κατασκευαστικών αλλαγών που γίνονται σε ένα κτίριο οι συνιδιοκτήτες να επιθυμούν ανακατανομή των χιλιοστών της οριζοντίου ιδιοκτησίας, κοινώς να αλλάξει ο τρόπος επιμερισμός των κοινοχρήστων. Σε αυτήν την περίπτωση λοιπόν ο νόμιμος τρόπος ώστε να αποφευχθούν προβλήματα μεταξύ των συνιδιοκτητών είναι ο εξής:

1. Ερευνάται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο εάν τυχόν υπάρχουν τροποποιήσεις της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας
2. Ζητείται από έναν μηχανικό να συντάξει πίνακα με τα νέα χιλιοστά
3. Συγκαλείται γενική συνέλευση με θέμα ημερησίας διατάξεως την τροποποίηση της σύστασης της πολυκατοικίας ως προς τα χιλιοστά με βάση τον πίνακα που θα έχει συντάξει ο μηχανικός. Στην πρόσκληση προσαρτάται ο νέος πίνακας του μηχανικού
4. Λαμβάνεται απόφαση γενικής συνέλευσης με την απαρτία και την πλειοψηφία που απαιτεί ο Κανονισμός της πολυκατοικίας για αλλαγή χιλιοστών (συνήθως πλήρης απαρτία και παμψηφία), εγκρίνεται ο πίνακας του μηχανικού και αποφασίζεται όπως ανατεθεί σε συμβολαιογράφο και η συμβολαιογραφική τροποποίηση
5. Συντάσσεται από συμβολαιογράφο πράξη τροποποίησης της συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας με βάση τον πίνακα του μηχανικού, ο οποίος και προσαρτάται στην πράξη. Η πράξη υπογράφεται από όλους τους συνιδιοκτήτες.
6. Μεταγράφεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή εγγράφεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο (εφόσον τέτοιο έχει συσταθεί) η ανωτέρω πράξη τροποποίησης.

Αν υπάρχει σύστημα θέρμανση νερού με καυστήρα πετρελαίου και το σύστημα αυτό είναι χωριστό απ' αυτό της θέρμανσης (καλοριφέρ), ο καλύτερος τρόπος για να γίνει κατανομή της δαπάνης του πετρελαίου αυτού του συστήματος είναι να εγκατασταθεί σε κάθε ιδιοκτησία υδρόμετρο ζεστού νερού (υπάρχουν ειδικά τέτοια), το οποίο να μετρά την κατανάλωση ζεστού νερού (σε κυβικά μέτρα) κάθε ιδιοκτησίας.

Κατόπιν θα γίνεται κατανομή της δαπάνης πετρελαίου βάση των ενδείξεων των υδρομέτρων. Αν για τεχνικούς λόγους δεν είναι δυνατή η εγκατάσταση υδρομέτρων, η κατανομή μπορεί να γίνει βάση των ατόμων που μόνιμα κατοικούν σε κάθε ιδιοκτησία.

...Το δυσκολότερο καθήκον ενός διαχειριστή είναι η είσπραξη των κοινοχρήστων...

Επειδή η πρόληψη είναι πάντα καλύτερη από την θεραπεία ο διαχειριστής πρέπει να φροντίζει οι χρεώσεις να είναι καθαρές διαφανείς και αιτιολογημένες. Κάθε απορία πρέπει να επιλύεται άμεσα και πειστικά. Η κατανομή των δαπανών πρέπει να γίνεται όσο είναι δυνατόν ομαλά για να μην παρουσιάζονται μήνες με τεράστιες χρεώσεις και άλλοι με μηδαμινές. Ακόμα ο διαχειριστής πρέπει να είναι ευγενικός αλλά επίμονος όταν ζητάει την έγκαιρη εξόφληση των δαπανών. Όσο η οφειλή συσσωρεύεται, τόσο δυσκολότερη είναι ή είσπραξή της.

Αν παρ' όλα αυτά κάποιος από τους ιδιοκτήτες αρνείται την εξόφληση της οφειλής του, ο διαχειριστής οφείλει να τον παραπέμψει στην συνέλευση των συνιδιοκτητών και να αφήσει αυτήν να αποφασίσει για τις περαιτέρω ενέργειες, οι οποίες ενίοτε φτάνουν και στα δικαστήρια. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης που δυστροπεί καλείται να εξοφλήσει το ποσό προσαυξημένο με τα έξοδα είσπραξης του, τους τόκους υπερημερίας και την ποινική ρήτρα αν προβλέπεται τέτοια από τον κανονισμό.

Κοινόχρηστοι χώροι, μέρη και πράγματα είναι:

Το παραπάνω οικόπεδο, ο ακάλυπτος χώρος του, το δώμα, το μηχανοστάσιο του ανελκυστήρα, η αποθήκη για τα καύσιμα, τα πλατύσκαλα των ορόφων, η εγκατάσταση της κεντρικής θέρμανσης, η κύρια είσοδος, το κλιμακοστάσιο με την κλίμακα, η πρασιά και όσοι χώροι, πράγματα και εγκαταστάσεις είναι αδιαίρετοι και εξυπηρετούν τους συνιδιοκτήτες, οι θεμελιώσεις, οι τοίχοι της πρόσοψης και των κοινοχρήστων χώρων, οι μεσοτοιχίες με τις γειτονικές οικοδομές, ο σκελετός του ακινήτου, τα κιγκλιδώματα και στηθαία του δώματος, τα εξωτερικά επιχρίσματα και οι διακοσμήσεις των προσόψεων, οι σωλήνες αποχέτευσης όμβριων και ακαθάρτων υδάτων ως και υδάτων χρήσης κατοικιών ή καταστημάτων, η εγκατάσταση παροχής ηλεκτρικού ρεύματος στους κοινόχρηστους και κοινοκτήτους χώρους, της κεντρικής θέρμανσης και του ανελκυστήρα και ό, τι προορίζεται για κοινή χρήση των ιδιοκτητών και γενικότερα κάθε χώρος, εγκατάσταση και πράγμα που εκ του νόμου ή κατ’ έθιμο θεωρείται σαν κοινό πράγμα των διαμερισμάτων ή καταστημάτων.

Ουδεμία μετατροπή, αφαίρεση ή προσθήκη επιτρέπεται χωρίς προηγούμενη νόμιμη έγκριση στους κοινόχρηστους χώρους και τα κοινόχρηστα πράγματα.

Κάθε συνιδιοκτήτης έχει, για ό, τι αφορά το διαμέρισμα ή το κατάστημα του, απόλυτο το δικαίωμα χρήσης, εκμετάλλευσης ή μεταπώλησης, φθάνει έτσι να μη τίθεται σε κίνδυνο η ασφάλεια και η στερεότητα του κτιρίου.

Οι συνιδιοκτήτες δικαιούνται να τροποποιούν την εσωτερική διάταξη της οριζόντιας ιδιοκτησίας τους, απαγορεύεται όμως να θίγουν τα φέροντα στοιχεία της οικοδομής στα οποία εδράζεται η ασφάλεια της και η στερεότητα της.

Οι τροποποιήσεις στην εσωτερική διαρρύθμιση του διαμερίσματος ή καταστήματος δεν μπορούν να συνεπάγονται το άνοιγμα θυρών ή ανοιγμάτων στα πλατύσκαλα ή στην κεντρική είσοδο ή το άνοιγμα νέων παραθύρων ή οπών στους εξωτερικούς τοίχους, ως επίσης μετατροπές της πρόσοψης της οικοδομής.

Ιδιοκτήτης περισσότερων διαμερισμάτων του ίδιου ορόφου έχει το δικαίωμα να ενώνει μεταξύ τους τις συνεχόμενες αυτές κατοικίες φθάνει να μην εκτίθεται σε κίνδυνο η ασφάλεια της οικοδομής. Η συμμετοχή στα εξ αδιαιρέτου ποσοστά οικοπέδου μετά την ένωση δύο ή περισσοτέρων συνεχόμενων κατοικιών θα ισούται με το άθροισμα των ποσοστών οικοπέδου των συνενωθείσων ιδιοκτησιών, το ίδιο δε ισχύει και στις υποχρεώσεις και επιβαρύνσεις της νέας κατοικίας που θα είναι ίσες με το άθροισμα των επιβαρύνσεων των ενωθείσων.

Οι οριζόντιες ιδιοκτησίες της πολυκατοικίας προορίζονται για κατοικίες ή για άσκηση ελευθέριου επαγγέλματος, απαγορεύεται δε η εγκατάσταση βιοτεχνικού εργαστηρίου ή η χρησιμοποίηση τους για την έκθεση ή πώληση ή εναποθήκευση εμπορευμάτων. Αποκλείεται η χρησιμοποίηση τους για εκλογικό κέντρο, χαρτοπαικτική λέσχη, οίκο ανοχής, οικοτροφείο, φροντιστήριο, διδακτήριο, κλινική, εργαστήριο και γενικά η διάθεση τους για χρήση με την οποία τίθεται σε κίνδυνο η ασφάλεια της οικοδομής ή προκαλείται ανησυχία στους ενοίκους.

Απαγορεύεται επίσης η ανάρτηση πινακίδων και φωτεινών διαφημίσεων στη πρόσοψη της πολυκατοικίας, ενώ επιτρέπεται η ανάρτηση στα γραφεία μικρών ατομικών πινακίδων σε ειδικό χώρο της εισόδου και στην εξώθυρα κάθε διαμερίσματος.

Απαγορεύεται η διατήρηση άλλου κατοικίδιου ζώου στα διαμερίσματα (κατοικίες) και στους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους και στη ταράτσα, πλην μιας γάτας ή ενός σκύλου μέσα στο διαμέρισμα. Απαγορεύεται η εναπόθεση στους κοινόχρηστους χώρους ειδών που αναδίδουν δυσοσμία ή προκαλούν θόρυβο σε βάρος των λοιπών ενοίκων της πολυκατοικίας.

Απαγορεύεται αλλαγή τύπου χρωματισμού της πρόσοψης, των φωταγωγών, των εξωτερικών τοίχων, των εξωστών, των παραθύρων και των θυρών εισόδου διαμερισμάτων. Απαγορεύεται επίσης από τους συνιδιοκτήτες τίναγμα και εν γένει καθάρισμα των ταπήτων στο πλατύσκαλο, στην κλίμακα ή στους διαδρόμους.

Κάθε ζημιά σε μέρος των κοινοχρήστων χώρων ή στην εξωτερική όψη της οικοδομής συνεπάγεται άμεση υποχρέωση του υπαίτιου σε επανόρθωση.

Σε κάθε περίπτωση που στο παρόντα κανονισμό αναφέρεται υποχρέωση ιδιοκτήτη ή συνιδιοκτήτη επεκτείνεται και στον ένοικο γενικά κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας, αν και την τελική ευθύνη για παράβαση υποχρεώσεων που απορρέουν από το παρόντα κανονισμό υπέχει ο κύριος του διαμερίσματος.

Οι υποχρεώσεις και τα δικαιώματα από το παρόντα κανονισμό για κάθε διαμέρισμα παρακολουθούν τον ιδιοκτήτη του και εξακολουθούν να υπάρχουν, έστω και αν αυτός δεν κατοικεί ή χρησιμοποιεί την ιδιοκτησία του. Συνεπώς το κλείσιμο της κατοικίας ανεξάρτητα από το χρόνο διαρκείας του δεν απαλλάσσει τον ιδιοκτήτη από τη καταβολή του ποσοστού που τον βαρύνει στις κάθε φύσεως δαπάνες, όπως καθορίζονται στο παρόν, με εξαίρεση τη δαπάνη προμήθειας πετρελαίου για την κεντρική θέρμανση, για την οποία θα καταβάλλει το πενήντα τοις εκατό (50%) της αναλογίας του, εφ' όσον αποδεδειγμένα κανείς δεν θα κατοικεί στο διαμέρισμα του.

Ο παρών κανονισμός που θα μεταγραφεί νομίμως δεσμεύει τους ειδικούς ή καθολικούς διαδόχους κάθε ιδιοκτήτη ανεξάρτητα από την αποδοχή ή τη προσχώρηση του σ' αυτόν.

Σε περίπτωση εκμίσθωσης οριζόντιας ιδιοκτησίας πρέπει να αναγραφεί στο μισθωτήριο της υποχρεωτικά ο όρος ότι ο μισθωτής έλαβε πλήρη γνώση του παρόντος κανονισμού και αναλαμβάνει την υποχρεώσει να σεβασθεί και τηρήσει τους όρους του.

Μέχρι το χρόνο έναρξης της κανονικής λειτουργίας της πολυκατοικίας και της εκλογής διαχειριστή από τη Γενική Συνέλευση, αρμοδιότητες διαχειριστή θα ασκεί ο κατασκευαστής της πολυκατοικίας.

Κάθε ιδιοκτήτης χωριστής οριζόντιας ιδιοκτησίας εφ' όσον δεν κατοικεί στην πολυκατοικία πρέπει να έχει καταθέσει στον διαχειριστή δήλωση σχετικά με την κατοικία του. Σε περίπτωση παράλειψης καθώς και σε περίπτωση κατά την οποία δεν κατοικεί στην περιφέρεια της Πρωτεύουσας ή δεν ανευρίσκεται στην δηλωθείσα κατοικία του, εν ελλείψει άλλου αντικλήτου, θεωρείται αντίκλητος αυτού, νόμιμα διορισμένος με το παρόν, ο Γραμματέας του Πρωτοδικείου Αθηνών, για όλες τις υποχρεώσεις του που απορρέουν από την ιδιότητα του ως ιδιοκτήτη, δικαιώματα και γενικά σχέσεις προς τον διαχειριστή και τους λοιπούς ιδιοκτήτες.

Η παρούσα πράξη εφ' ενός μεν ως Κανονισμός θα σημειωθεί νόμιμα στα οικεία Βιβλία των Μεταγραφών του Δήμου Αθηνών και έναντι της μεταγραφής των τίτλων κτήσεως αφετέρου δε θα μεταγραφεί στα ρηθέντα Βιβλία και ως πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Γενική Συνέλευση:

Η Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών είναι το ανώτατο όργανο της διοίκησης της πολυκατοικίας. Αποφασίζει για κάθε υπόθεση γενικά και δεσμεύει με τις αποφάσεις της όλους τους ιδιοκτήτες, ακόμη και τους απόντες ή τους διαφωνούντες. Στη συνέλευση οι ψήφοι κανονίζονται κατά τα ποσοστά συνιδιοκτησίας του κάθε συνιδιοκτήτη επί του οικοπέδου. Στη Γενική Συνέλευση μετέχουν μόνον ιδιοκτήτες.

 

Τακτικές και έκτακτες Γενικές Συνελεύσεις:

1. Η Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών, προσκαλούμενη από τον διαχειριστή συνέρχεται τακτικά μεν κατά μήνα Δεκέμβριο κάθε έτους, έκτακτα δε όταν κρίνει τούτο αναγκαίο ο διαχειριστής ή ζητήσουν την σύγκληση αυτής ιδιοκτήτες κατά το σχετικό άρθρο 12 του παρόντος.

2. Οι προσκλήσεις σύγκλησης της Γενικής Συνέλευσης πρέπει να αναφέρουν το τόπο, χρόνο, ώρα και θέματα της ημερήσιας διάταξης και να αποστέλλονται στους ιδιοκτήτες ταχυδρομικώς αν δεν κατοικούν στη πολυκατοικία, ενώ μια πρόσκληση αναρτάται στον πίνακα ανακοινώσεων της εισόδου του ακινήτου. Οι προσκλήσεις πρέπει να αποστέλλονται προ τριών (3) τουλάχιστον ημερών, από την οριζόμενη ημέρα σύγκλησης της Γεν. Συνέλευσης.

Της Γενικής Συνέλευσης προεδρεύει ο διαχειριστής που την έχει συγκαλέσει ο οποίος κρατά και τα πρακτικά της.

 

Απαρτία Γενικής Συνέλευσης:

Η Γενική Συνέλευση βρίσκεται σε απαρτία και συνεδριάζει μόνο για θέματα της ημερήσιας διάταξης, όταν παρίστανται ή αντιπροσωπεύονται σ' αυτή ιδιοκτήτες εκπροσωπούντες επτακόσιες πενήντα τουλάχιστον ψήφους. Αν δεν επιτευχθεί απαρτία κατά την πρώτη συνεδρίαση, η Γενική Συνέλευση συνέρχεται εκ νέου μέσα σε οχτώ μέρες από την ημέρα της προηγούμενης και συνεδριάζει έγκυρα σε θέματα της αρχικής ημερήσιας διάταξης, εφ' όσον παρίστανται ή αντιπροσωπεύονται σ' αυτήν ιδιοκτήτες εκπροσωπούντες τουλάχιστον το ¼ του συνόλου των ψήφων. Εάν δεν επιτευχθεί και κατά δεύτερη συνέλευση απαρτία αυτή, τότε συγκαλείται για τρίτη φορά μέσα σε άλλες οκτώ ημέρες και βρίσκεται σε απαρτία, όσοι και αν παρίστανται ή αντιπροσωπεύονται σ' αυτήν οροφοκτήτες, που αποφασίζουν όμως για τα θέματα της αρχικής ημερήσιας διάταξης.

Η πυλωτή της πολυκατοικίας ακόμα και για παλαιές πολυκατοικίες είναι κοινόχρηστη και κοινόκτητη.

Με πρόβλεψη στην οριζόντια ιδιοκτησία της οικοδομής η πυλωτή μπορεί να χωριστεί σε χώρους στάθμευσης οι οποίοι να δοθούν για αποκλειστική χρήση σε συγκεκριμένους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων. Όμως ακόμα και στην περίπτωση αυτή, ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να μισθώσει ή να πωλήσει την χρήση της θέση σε κάποιον που δεν έχει ιδιοκτησία στην ίδια πολυκατοικία. Σε περίπτωση πού η χρήση των χώρων στάθμευσης δεν καθορίζεται στην οριζόντια ιδιοκτησία αυτή μπορεί να καθοριστεί με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών.

Οι θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή και γενικά στους ανοικτούς χώρους μιας πολυκατοικίας δεν μπορούν να περιτοιχισθούν ούτε να χρησιμοποιηθούν για χρήση άλλη από την προβλεπόμενη. Οι κλειστοί χώροι στάθμευσης στα ισόγεια, υπόγεια ή άλλου, εφόσον προβλέπονται από την οικοδομική άδεια, αποτελούν χωριστές ιδιοκτησίες και άρα δεν ισχύουν τα παραπάνω.

Ο Διαχειριστής Πολυκατοικίας είναι ο εντολοδόχος των συνιδιοκτητών για την διαχείριση των κοινοχρήστων χώρων ενός κτιρίου. Εκλέγεται από τη συνέλευση και έχει αρκετές αρμοδιότητες. Η μη σωστή εκτέλεση αυτών των αρμοδιοτήτων έχει ποινική και αστική ευθύνη. Υπάρχουν αρκετές αποφάσεις δικαστηρίων όπου ο διαχειριστής κλήθηκε να αποζημιώσει με αρκετές χιλιάδες ευρώ ζημιές που προκλήθηκαν σε τρίτους (περιλαμβάνονται και οι ένοικοι της πολυκατοικίας).

Παραδείγματα αστικής ευθύνης του διαχειριστή

Υποχρεώθηκε ο διαχειριστής να πληρώσει ένα πολύ μεγάλο ποσό ως αποζημίωση σε ένοικο (με αποτέλεσμα να χάσει το σπίτι του) ο οποίος του άσκησε αγωγή γιατί έσπασε το πόδι του γλιστρώντας σε διαφημιστικά έντυπα που βρίσκονταν στο πάτωμα της εισόδου. Το δικαστήριο έκρινε ότι έπρεπε να είχε φροντίσει να είναι ο χώρος της εισόδου καθαρός.

Μία άλλη πολύ σημαντική περίπτωση είναι η μη ασφάλιση των κοινόχρηστων χώρων. Ο κανονισμός της πολυκατοικίας είναι σαφής όσον αφορά το θέμα της ασφάλισης των κοινόχρηστων χώρων. Η μη ασφάλισή τους (εφόσον δεν υπάρχει νόμιμη απόφαση της γενικής συνέλευσης που θα απέρριπτε πρόταση του διαχειριστή για ασφάλιση των κοινόχρηστων χώρων) επιφέρει ποινική και αστική ευθύνη στο διαχειριστή. Οι παλαιότεροι κανονισμοί αναφέρουν ότι ο διαχειριστής υποχρεούται σε ασφάλιση για τον κίνδυνο της πυρκαγιάς, ενώ η πλειοψηφία των νέων κανονισμών αναφέρει και τον κίνδυνο του σεισμού.

Τι θα συμβεί αν πάθει ζημιά η πολυκατοικία από πυρκαγιά και δεν είναι ασφαλισμένη;

Στην περίπτωση αυτή οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων θα απαιτήσουν από το διαχειριστή να επισκευάσει τους κοινόχρηστους χώρους με δική του δαπάνη γιατί βάση του κανονισμού της πολυκατοικίας ήταν υποχρεωμένος να έχει τους κοινόχρηστους χώρους ασφαλισμένους (εκτός ελάχιστων εξαιρέσεων που δεν προβλέπεται στον κανονισμό).

Σε αυτό το σημείο πρέπει να σας πω πόσο επικίνδυνη μπορεί να είναι η μη ασφάλιση των διαμερισμάτων από τους ιδιοκτήτες. Ο ΝΟΜΟΣ 3741/1929 "Περί της ιδιοκτησίας κατ' ορόφους" είναι σαφής: Στην περίπτωση που το κτίριο έχει υποστεί ζημιές >75% της αξίας ανακατασκευής (π.χ. σεισμό), τότε όλοι οι συνιδιοκτήτες είναι υποχρεωμένοι (άρθρο 9) να συνεισφέρουν στην ανοικοδόμηση των κοινών χώρων (''έκαστος των συνιδιοκτητών, εκτός εναντίας συμφωνίας, είναι υπόχρεος να συνεισφέρει εις την ανοικοδόμησιν των κοινών πραγμάτων κατ αναλογίαν των επ' αυτών δικαιωμάτων του''). Αν κάποιος ιδιοκτήτης δεν έχει αυτή τη δυνατότητα (δεν έχει τα χρήματα) είναι υποχρεωμένος να εκχωρήσει τα δικαιώματά του (χιλιοστά στο οικόπεδο) στους άλλους ιδιοκτήτες.

Πως μπορεί να προστατευτεί ο διαχειριστής και οι ιδιοκτήτες των οριζόντιων ιδιοκτησιών;

Ο διαχειριστής πρέπει να ασφαλίσει τους κοινόχρηστους χώρους όπως ορίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας και παράλληλα να συνάψει ένα συμβόλαιο ασφάλισης Αστικής Ευθύνης Διαχειριστή. Με το συμβόλαιο αυτό καλύπτονται τυχόν παραλείψεις στα καθήκοντά του ως διαχειριστής.

Ο κανονισμός της πολυκατοικίας και/ή η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας πρέπει να αναφέρουν το καθεστώς που διέπει την ταράτσα (δώμα) της πολυκατοικίας.

Το δώμα συνήθως είναι κοινόκτητο (ανήκει σε όλους σαν ιδιοκτησία). Μπορεί όμως δικαίωμα χρήσης να έχει μόνο ένας ή ορισμένοι ιδιοκτήτες.

Αν στα παραπάνω έγγραφα δεν καθορίζεται κάτι συγκεκριμένο, τότε το δώμα της πολυκατοικίας είναι κοινόκτητο και κοινόχρηστο. Οι επιτρεπόμενες χρήσεις στην περίπτωση αυτή, θα πρέπει να καθοριστούν με απόφαση της γενικής συνέλευσης της πολυκατοικίας, με γνώμονα το κοινό συμφέρον, και πρέπει να είναι συγκεκριμένες, περιορισμένες και να εξυπηρετούν όλους (ηλιόθερμα, κεντρική κεραία τηλεόρασης, άπλωμα ρούχων ή τίναγμα χαλιών).

Όσο για τους λόγους ασφαλείας που επικαλείται ο ιδιοκτήτης του ρετιρέ (που υποθέτω ότι βρίσκεται κάτω από το εν λόγω δώμα) είναι πράγματι βάσιμοι. Γίνονται πολλές διαρρήξεις από κακοποιούς οι οποίοι κατεβαίνουν από το συχνά αφύλακτο δώμα (αν φυσικά αυτό επικοινωνεί με το κλιμακοστάσιο της πολυκατοικίας) στην υποκείμενη βεράντα. Για το λόγο αυτό πρέπει να κλειδώνεται πάντα προσεκτικά η πόρτα του δώματος.